近日，广州楼市又有新动向：广州或将开始收紧“赠送空间”政策，严控砸飘窗、偷面积等操作。
目前，房地产市场正处于企稳回升的关键期，避免过度竞争、维护市场秩序显得尤为重要。此次广州新规实施后，有望结束“偷面积”的恶性竞争，引导行业回归产品品质和服务体验的本质竞争。对于太仓而言，广州的楼市情况同样具有警示意义，现阶段太仓的新房包括出让地块，低容积率的产品占有率逐渐扩大，四代住宅的概念同样也普及开来！但需要注意的是这些“多送面积”大多来自于阳台等结构边界处的巧妙设计，未来是否同样面临政策调整仍需要打上一个问号！
最近，广州地产圈突然炸了锅。就在不少开发商、买家还没从上一轮“好房子新规”中缓过神来时，楼市又有新动向：广州或将开始收紧“赠送空间”政策，严控砸飘窗、偷面积等操作。
一时间，“飘窗不准砸了”、“阳台必须计面积”、“偷面积成历史”成为广州地产圈上的高频词。
短短两年，广州楼市新规经历了什么？
在过去两年，广州楼市的户型政策经历了一场由放宽到收紧的显著转变，从“高得房率时代”到走向“实用回归”，其节奏之快令人侧目。
1）起点：2023年8月，《广州市建筑工程容积率计算办法》引发“超使用率”热潮
近两年来被频繁提起的“超100%使用率”，缘于2023年8月1日，广州市规划和自然资源局发布的《广州市建筑工程容积率计算办法(征求意见稿)》公告。
意见稿提出，为改善群众居住品质，拟对住宅半开敞空间半算计容比例适当放宽，鼓励住宅套内设置入户花园、生活阳台、大进深的多功能阳台等半开敞空间。
虽然办法出台是为了改善居住品质，然而也为开发商打开了“送面积”的新通道。
消费者一边享受“额外空间红利”，一边也被困于真假难辨的“面积游戏”中。
2）高潮：从100%到140%，第四代住宅被“用力放大”
自征求意见稿发布后，各大项目开始基于“半开敞空间”设计推出“超使用率”产品。这股潮流迅速扩散，特别是2024年间，出现了以下几个现象：
得房率从传统的80%-90%，迅速跃升至100%-110%，甚至突破125%、接近140%；
社交媒体自媒体跟进渲染“第四代住宅”的话术，卖点不再是建面户型，而是“住着像120㎡的89㎡”；
售楼处销售人员开始主动引导用户“不要看建筑面积、要看使用率”，消费者认知被强行重塑。
在这个阶段，市场对所谓“第四代住宅”“超高使用率”的迷信，达到高潮。而很多消费者并未意识到，这些“多送面积”大多来自于阳台、飘窗、设备平台等结构边界处的巧妙设计，并非真正“白赚”。
3）转向：住建系统开始收紧，结构安全与监管透明成关键词
进入2025年6月，业内传出广州即将出台的建筑新规以《建筑工程规划许可证》颁发时间为界，实施差异化管控：已获证项目可延续旧规，而未获证项目必须执行新标准。
根据规划内容，可以归纳为五大关键管控措施：天井尺寸标准化、结构性全面计容、飘窗设计规范化、卧室面积设下限、高空花池功能限定。
一旦政策正式出台，将直指开发商通过技术手段虚增面积的行为，或从根本上改变广州楼市的产品形态。
对买家和开发商，代价也很现实
当然，制度的每一次转向，都伴随着适应与阵痛。这轮收紧，也并非没有代价。
1）买房人：得房率缩水，观望情绪加重
对买家而言，最直观的影响莫过于“实用空间变少了”。
以前一个89㎡户型，可能实得95-98㎡，在新规收紧后，只能严格按图使用，“缩水感”直接影响心理感受。
尤其对于刚需与首改群体而言，“同样的钱买到的空间变小了”，确实会带来一定心理落差。
同时，新政频繁变化也可能加重部分人“等一等”的情绪，导致买房周期进一步拉长。
2）开发商：拿地节奏放缓，项目成本攀升
对于开发商而言，这轮政策收紧叠加“好房子新规”、“现房销售试点”与近期融资端压力，将极大考验其产品力与运营成本：
因此，对于部分中小型房企可能会在短期内暂停拿地节奏，聚焦已持有项目消化。对整个市场而言，这将带来一次潜在的结构性波动——不排除部分优质新盘将因“可售面积减少+现房成本抬升”出现产品结构性涨价的可能。
收紧是趋势，不确定是常态
飘窗不让砸了、花池不再白送、阳台必须计面积，这一切的变化，其实是广州楼市从“空间游戏”走向“产品逻辑”的一次深层调整。
我们正在进入一个新的周期：开发商要比拼真正的设计力、产品力；买家要开始重新认识“空间价值”的构成；监管也在更强调“公平、安全与真实”。
未来很可能还会有更多“落地性”政策出台，包括阳台归属权、现房销售城市扩大、样板间展示强制标准化等。
这是行业的挑战期，也是转型的关口：
从“偷面积”到“实得率回归”，从“高赠送”到“产品理性化”，楼市的风口正在变，小聪明的时代正在远去。
但有一点可以确定：真正对城市有信心、对生活有要求的人，依然会买、会换、会选好房子。
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