上周五，一场政策的盛宴在各界人士的瞩目下拉开帷幕。这场盛宴中，最为引人注目的无疑是降首付、降利率的两大金融政策。这两点政策无疑是对当前房地产市场的一次重大利好，但真正让人眼前一亮的，却是其背后的深层含义和可能带来的连锁反应。今天小娄就来和大家聊一聊这一次的“政策大礼包”！
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降首付，取消下限！
首先，从降首付比例来看，这一政策无疑降低了购房者的门槛，使得更多的购房者能够进入市场。首套从20%降到15%，二套从30%降到25%，这样的降幅虽然在一些人看来可能并不起眼，但放在历史数据里，这却是自1998年房改以来，首次出现的最低首付比例。这意味着，对于那些之前因为首付过高而望而却步的购房者来说，现在有了更多的机会。
而对于房贷利率的调整，更是让人看到了政策的决心和力度。直接取消房贷利率下限，让各个城市、各家银行根据市场、客户资质自行决定利率，这无疑是对市场的一次重大放权。这样的政策调整，不仅让房贷利率更加市场化，也给了银行更大的操作空间，让利率更加符合市场实际情况。
这里小娄就不得不提一句，这次政策发布后，地产股几乎是第一时间出现了强烈的反弹情况，但是，仅仅降首付、降利率，还不足以让地产股出现如此情况。背后的原因，更多的是在于接下来的视频会议内容。视频会议的内容，可以说是点燃了所有地产人的热情。这是一项史无前例的国资兜底政策，内容繁多，但核心可以概括为“回购”二字，也就是业内很多人所称的“国家队下场收房子了”。
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首先，是回购商品住宅。这一点，其实在过去的大半年里，小娄相信大家都已经有所耳闻。各地政府为了去库存、刺激市场，纷纷推出了各种以旧换新的政策，太仓更是走在了前列。而这次，国家更是直接将目标对准了已建成未出售的新房。通过国资下场收购，不仅可以快速去库存，还能为房企注入资金，帮助他们盘活项目，完成保交楼的任务。
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为了实施这一政策，政府专门创立了一个金融工具——“3000亿元的保障性住房再贷款”。这是银行向城市政府选定的地方国企发放的贷款，专门用于收购这类商品房。这样的操作，一方面确保了资金来源的可靠性，另一方面也为后续的保障房建设提供了充足的资金保障。
而回购回来的商品房，将被用作保障性住房，为那些真正需要住房的人群提供安居之所。这样的操作，既解决了商品房的库存问题，又满足了社会的刚性居住需求，可谓一举两得。
需要注意的是，这次政策还涉及到了土地回购。要知道在过去，像这样直接回购土地的情况，小娄可是几乎没有听说过。
这次回购的对象，主要是房企“尚未开发或已开工未竣工的存量土地”。通过收回收购、市场流通转让、企业继续开发等方式，去盘活这些过去因为资金不到位而无法开发的土地。这样的操作，不仅提高了土地的利用效率，还缓解了房企的资金压力。
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而为了实施这一政策，政府同样提供了资金支持。这次使用的是地方政府专项债券，这些资金将投向城市发展、基建建设等领域。这样的操作，不仅为土地回购提供了资金来源，还为城市的未来发展提供了资金支持。
回购回来的土地，同样不会被闲置。它们将被用于保障性住宅的开发和城市公共设施的建设。这样的操作，不仅解决了土地闲置的问题，还为城市的发展提供了更多的空间。从一手到二手，从购房者到房企，从国资下场到国债发行，这次政策的最大特点，就是跑通了一手库存、二手去化、土地回购的闭环。这样的政策调整，无疑为房地产市场带来了新的生机和活力。
而针对这些政策的执行效果，小娄也简单的做了一些分析和预测，首先是一二线城市：由于这些城市的市场需求本就旺盛，降首付和降利率的政策将进一步刺激购房者的积极性，尤其是在首套购房者中。同时，国资兜底政策将加速房企的资金回笼，促使项目快速交付，进而提升市场信心。这些政策预计将在短期内推动一二线城市的房地产市场活跃起来。
与之相比，县级市及三四线城市相较于前者市场需求可能较为平稳。降首付和降利率政策虽然也能吸引部分购房者，但效果可能不如一二线城市显著。当然，国资兜底政策对于盘活当地土地资源和推动保障性住房建设将还是能够起到不错的积极作用，有助于提升城市的居住环境和公共服务水平，进而为这些城市的房地产市场带来长期的发展动力。
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不过小娄更担心的是，像太仓这样的城市，一方面对于市场的需求潜力已经大不如前，另一方面对于保障性住房的建设其实已经拥有了不少的“货值”，在这样的大前提下，政策的推行或许能够发挥的空间也比较有限。好了本期的小娄说房就到这里，我们下期再见！
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