哈喽大家好，好久没有和大家见面了，最主要是之前一段时间正值楼市淡季，无论是各项目销售情况还是政策等方面，都处于一个较为平缓的阶段。不过这段时间小娄也没闲着，尽管今年土拍并不多，但是前两年成功出让的地块尚未开发的还有不少，算算时间也差不多该到面市的时间了，今天小娄就来和大家一起看看，接下来即将和大家见面的几块涉宅用地的情况吧。
2023年12月25日，太仓城投拿下了位于娄江新城南部区域的4宗低密度住宅地块。最终的成交楼面价为15000元/㎡，刷新了太仓住宅地块的新高！花费如此大的代价拿下这些地块，除了大众所说的“托底”之外，小娄觉得城投方也是有着自己的一些考量。
首先太仓城投在去年，已经尝试操盘营销了如熙华合源云庭、海和澜庭等新房住宅项目，以及松韵雅庭和江南文心雅苑等城市更新项目，并且能够在市场整体爆冷的情况下，取得了一些不错的销售成绩。在住宅地产行业，不再是完全的“新手”小白了，这也是敢于拿地的底气之一。
熙华合源云庭鸟瞰图
海和澜庭鸟瞰图
其次就是这4宗地块，其位置有些微妙。首先位于滨河新路风光带北侧，自然景观资源相对不错，近期进展迅速的新建上海外国语学校项目，也为地块的教育资源属性再次加码，最后就是娄江新城区域的整体赋能。总的来看这4宗地块，之所以能够拍出如此高的价格，也与太仓城市发展规划密不可分。
地块位置示意图
话分两头，以目前太仓市场情况来看，未来这4宗地块的项目劣势也比较明显。首先就是销售困难，这一点相较于科教新城或者高新区而言，目前的娄江新城困境更加明显，再加上高昂的土地价格，未来产品定价足以让诸多客户望而却步。其次就是区域认可度，就当下来说，娄江新城很多具有关注度的项目进度并不如人意。因此无论是普通民众或者是购房者，对于区域的认可度正在逐渐流失，这点对于房产项目是相当危险的信号。
娄江新城区域效果图
结合上述这些情况，小娄推测这4宗地块开发难度相对较大，无论是风险还是成本都不是一般的高，抛开这两点来看，以江苏省或者说苏州的情况来看，四代住宅产品将会是最契合这块土地的选择。一方面太仓目前此类产品属于空白期；另一方面未来四代住宅将是涉宅房产项目最主要的方向之一，如此低密度，环境配套要素齐全的地块相当契合四代住宅的定位和方向。不过话又说回来，四代住宅的开发成本也将远超一般产品，就太仓楼市现状来看，城投是否有资金和魄力去进行尝试还得打上一个问号。
第四代住宅效果图
2023年12月25日，还是同一天，同样是太仓城投，还拍下了位于沙溪镇南部新城的两宗低密度住宅，成交楼面价为5800元/㎡左右。从地价上看对比近年略有上涨，但涨幅不大，但有意思的是，这两宗地块却是近3年来乡镇板块出现的，唯一两块容积仅1.05的住宅用地，这就比较值得思考了。
首先沙溪南部新城是目前乡镇板块，为数不多的投资力度大、开发节奏快的区域，无论是下周投用的培远学校，还是北侧的宝龙商业、香塘商业，可以说在区镇中这两年只有它动静最大，最吸人眼球。因此这两宗低密住宅地块的出现，似乎也在情理之中。
溪亭商业中心实拍图
城市综合体项目效果图
但不要忘了，目前楼市大环境依然处于低谷期，一如高新区、科教新城这样的区域，新房销售都举步维艰，更别提乡镇板块了。从近两个月的数据来看，成交量集中在刚需项目，并且是总价较低的刚需项目，这样的环境下，在乡镇推出改善产品，仅从风险上来看，小娄认为绝不低于娄江新城的那4宗地块。
再说项目预测，这两块地从面积上来看中等大小，低容积决定了其改善的品质，对比周边项目来说这是一个极具差异化的项目，用个不太恰当的比喻“鹤立鸡群”，从地段上来看联排产品或许是个不错的选择。同时有着培远学校的教育资源加持，差异化的产品或许会吸引一部分购房群体。
培远学校实拍图
培远学校效果图
由于篇幅原因，今天小娄就和大家分享到这里，明天我们将会继续聊一聊高新区以及科教新城区域未来即将面市的一些项目，我们明天再见！
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