根据《中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率》的决定要求,自2022 年10月1日起,下调首套个人住房公积金贷款利率:5年期以下(含5年)个人住房公积金贷款利率由2.75%下调至2.6%,5年期以上个人住房公积金贷款利率由3.25%下调至3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变,即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。2022年10月1日之前已经发放的住房公积金贷款,自2023年1月1日起执行调整后的利率。
住房公积金贷款新利率已启用,为何1月份还的钱反而多了?
近期,有还贷职工发现利率降低后,反而1月份的还款额提高了。这是因为2023年1月份月供额需跨年度分段计息,包含新旧利率产生的两段利息,同时月供本金也有小幅提高,因此1月份的还款额有所增加。2023年2月份起,月供额相对于2022年将有所降低。
1.当住房公积金贷款利率出现调整,次年启用新利率后第一个月的还款额采用分段计息。具体来说就是2023年1月还款额=2022年12月份部分日期按旧利率计算的应还利息+2023年1月份部分日期按新利率计算的应还利息+2023年1月份的应还本金。另外,分段计息从上年12月到1月计息总天数为31天,比不分段月份计息天数(30天)多了一天。所以1月份的还款额既有按原利率计息的部分,又有新利率计息的部分,而原利率较高,这就造成了新利率启用后第一个月实际利息降幅并不大。
2.住房公积金贷款一般采取等额本息或等额本金还款方式,尤其是等额本息还款,根据计算公式在同等剩余本金、剩余期数下,利率调低的贷款应还本金比利率调低之前的要高,即2023年1月应还本金比2022年12月应还本金要高。
住房公积金贷款的还款方式分为等额本金、等额本息两种。按照还款额度的变化,可以通俗地解释为:
等额本息,每月房贷月供额相同,在月供额里“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。
等额本金,月供额是变动的,早期月供额较大,此后逐月递减。在月供中“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的本金比例大、利息比例小,还款期限中,越往后本金比例越小,而利息比例越大。
在不发生其他贷款要素变更情况下新利率启用后第二期(2023年2月)起,整月均按新利率计息,月供额相对于2022年12月将有所降低。
各位职工朋友,请及时通过“苏州公积金”微信公众号、手机客户端、个人业务网厅等渠道,查询个人住房公积金贷款还款计划,及时了解应还款金额,避免逾期
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