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土拍重回“价高者得”时代！压力给到太仓……

栏目 : 小娄说房来源 : 太房热线日期 : 2023-11-16

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上周五，太仓自然资源和规划局挂出了两块位于娄江新城板块的住宅用地，不出意外这应该是今年太仓最后的两块土拍地块了。今天我们要说的并不是这两块地的优劣势，而是土拍规则有变化了！虽然没有大肆发文宣传，但是很多业内人员却发现，太仓的土拍限价悄然取消了。

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虽说这并不是新鲜事，早在半月前苏州地区的土拍已经取消了土拍限价，太仓地区的执行也在意料之中。今年9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，内容就包括建议取消土地拍卖中的地价限制。而截至目前，已有成都、济南、合肥、厦门、青岛、苏州、杭州等十余个城市响应，土地拍卖重启“价高者得”。

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数据来源于中房研协测评研究中心

土地市场一直都是楼市价格的基石，住宅项目的最终交易价格很大程度上受到土拍价格的影响，这一点小娄已经在之前的文章中不止一次的提到。而如今的取消土地限价，则是从根源上开始放松对于楼市的“捆绑”，为楼市解套。

限价的历史

其实早在2016年，全国土地市场异常火热的时期，各地“地王”频出，楼市已经开始出现“失控”的状态，部分热点城市如苏州、成都、武汉、天津等率先设置土地出让最高限价或熔断机制。同年，中央经济工作会议首次提出“房住不炒”概念，自此越来越多的城市开始有意识地限制高地价。

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图片来源于网络

苏州作为最早一批次开始启用土地限价的城市，在楼市即将面临失衡时稳定了局面，牺牲了土地财政收入稳定了楼市，再加上一贯以调控严苛而闻名，苏州的楼市在浪潮中也算是最早一批稳定下来的城市。

至2021年，全国绝大部分城市基本上都采用了或执行了“限制地价”的举措进行楼市调控。同年8月，自然资源部对集中供地城市明确要求：单宗土地溢价率不得超过15%，不允许通过提高起拍价格调整溢价率；而这最高15%的溢价率限制也成为众多城市土拍标准，延续至今。

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图片来源于网络

限价的问题

自执行限价以来，确实对于楼市的稳定起到了极为明显的作用，有效的遏制了地产行业的无序扩张以及过快的增长，但同时对于地方城市来说却也带来的不小的问题和困扰。仅在执行一年后，我国国有土地使用权出让收入同比增幅开始呈持续下滑态势。

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数据来源于财政部

在政策推行初期这样的情况其实早有预料，但随着稳定楼市的政策不断加码，尤其是2020年“三道红线”“房地产贷款集中度管理”等金融监管政策相继出台以后，绝大部分的开发商企业对于发展的战略进行调整，从原有的“高杠杆”策略逐渐转变为更稳健的发展模式。最明显的就是拿地更加谨慎，节奏进一步放缓，自此土地市场开始急速转冷！

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图片来源于网络

解限的效果

从来“破坏”容易，“建设”难，以往的很多政策在当下的楼市环境已经不再适用，土地限价亦是如此。但从实际情况来看，放开土地限价对于楼市的恢复，尤其是太仓这样的城市来说作用微乎其微。

首先解除限价，从本质上来说就是放开国家干预，让土地恢复市场化，同时中央一再强调恢复商品房的商品属性其实是殊途同归，希望通过这样的方式让开发商拥有更多的选择权，希望提升其拿地的积极性。但在当下的楼市环境下，太仓这样的城市仅依靠环沪及长三角城市发展的定位，即使依靠百强县前列的“成绩”也很难在逆境中突围，房企的目光更难落到这样的城市上来，归根到底太仓的城市能级是硬伤。

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图片来源于网络

其次放开限价后，两极分化会更加严重，不仅是城市区域的分化，更是一二线城市与其他城市的差距会被进一步拉开！以苏州、太仓为例，同样核心区域的地块，苏州的优先级是远大于太仓的，这也会导致太仓的土地市场将会面临更大的打击。

最后抛开对于城市的影响，其实在当下解限对于房企也并不全是益处，解限意味着优质地块的拿地成本大概率将大幅提升，且房企需要完全凭借资金实力拿地。而当下众多民营企业资金面普遍压力较大，这就导致了核心城市优质地块拿地难度进一步增加。反观央国企资金实力相对雄厚，在优质地块的竞拍上更具优势，拿地金额占比或将进一步提升。这也是目前即使很多一二线城市，优质地块依然很多都是国企拿地的原因之一。

从实际情况来看：11月2日，合肥挂牌出让5宗地块，吸金约77亿元，其中两宗地块溢价率分别达到44.89%、33.95%；10月30日，济南共出让11宗土地，总成交金额42.7亿元，其中4宗以溢价成交，7宗底价成交；其中，济南彩石片区地块经过241轮竞拍成交，溢价率达到53.1%。创下济南2018年以来土地竞价轮次最高纪录。简单来说：好的地块，疯抢；差的地块，流拍或者底价成交。

图片来源于网络

写在最后

土地解限于整个市场而言是利好，但从太仓本地出发，这的确算不上是好事。就12月份即将出让的娄江新城两块土地来看，小娄预测应该不会出现太大的变化，虽然这两块地与太仓重点工程——瑞金医院太仓分院仅一路之隔，且距离新建的太仓高级中学娄江新城分校较近，但以目前土地市场而言依然吸引力有限估计还是很难逃开“托底”的命运。

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区域示意图

不过无论如何，太仓的一些板块还是存在不小的热度，比如开盘在即的建发朗月，其地块若是放到现在，恐怕依旧能够刷新太仓土拍价格新高吧！好了本期的小娄说房就到这里，我们下期再见！

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效果图

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