不知道大家有没有发现，现在太仓的改善项目越来越多了，无论是娄江新城还是主城区，甚至部分乡镇都打出了改善的名头，似乎但凡有个建筑面积超过100㎡的户型，都能够舔着脸喊一声“改善户型”。每个项目都在抢着收拢那批站在“金字塔尖”的人群，却忽视了一个重要的问题，“塔尖”之所以是“塔尖”正是因为这部分人群稀少。
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楼市好的时候看着每周的成交数据，大家都会感叹“某某项目，还得是有钱人才能买得起啊”，现在再看数据，大家却都疑问“这些项目，到底谁在买呀？”
小娄一直都认为太仓人确实不差钱，“有钱人”不少，但是这并不是说能够一次性付清房款，或是面对二套、三套房产略加思索就能够出手签约的“有钱人”。太仓的“有钱人”多的是手里已经拥有房产，有进行置换改善能力的人群。在市场上行的时候，这部分客户的置业意向是较高的，转化率也较高，但在当下的环境下，最致命的就是他们的“钱”还不是“钱”，仅仅是未变现的“资产”。
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今年救市的基调一直围绕着改善展开，放宽限购、降首付、利率、认房不认贷等等，基本上能够想到的政策都有出现过，但市场反馈都是热一下，然后迅速归于平淡。对于那些大城市来说，集中的改善项目入市客户竞争压力可能并不会过于激烈，因为人口基数众多，即使是“塔尖”人群也有着较为庞大的总数，同时地域广泛也使得项目之间的竞争压力不那么大。但是反观太仓，无论是从人群基数、或是区域分布来说，对于这些集中面市的改善项目来说都不是好消息。
要知道虽然改善人群的购买力很强，可是没有刚需接盘，置换链条根本转不动。刚需才是楼市的基础。尽快想办法让刚需进场，楼市才能流通起来。尤其是我们所说的那些有资产、有潜力的客户，但是在当下想要将“资产”变成“资金”太困难了，尤其是在太仓这样的小城市，刚需过于被忽视了。
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我们在回顾这段时间的数据情况，无论是从预售证取证情况，还是新房成交情况，改善项目除了首批次开盘偶尔能够上榜，其余更多的是乡镇的刚需项目，甚至一度出现乡镇霸榜前五的情况。这也让许多改善项目处于较为尴尬的境地——有访客量，但是转化比十分惨淡，加上周边苏州、上海城市的放松，甚至出现了客户外溢的情况。在这个国庆期间成交量也是相当有限，没办法，市场缺少刚需托底，改善群体再想买房，很多人也只是看看而已。
就在最近，杭州再次放开限购、合肥土拍规则调整，不再进行限价、众多主流媒体呼吁房企自主定价。由此可见楼市依然要救，“楼市不起，救市不止”，大城市可以通过解除限购，推进城中村改造等手段刺激市场，但这却也是在挤压周边的城市购买力，就太仓市场而言，很难说是否会走到“自主定价”这一步。
这也是很多人在说：为什么市场这么差，房价却一直憋着不降。如果真的推行自主定价，相信很多项目的价格会出现巨大变动，确实在短期内会给太仓楼市带来新的变化，但是这也意味着经历多年好不容易维护的楼市稳定将会迎来倾覆。前有昆山项目降价，涉嫌扰乱市场被罚；近有武汉项目降价，业主索赔；由此可见，真正完全开放自主定价势必会带来较大的风险。
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因此在这个国庆期间太仓其实尝试过一个新政策——以旧换新，这样一来可以比较好的解决“资产”变“资金”的问题，从市场反馈来说还是有不少客户对这样的模式比较感兴趣，但从实际执行层面来说还需要观察，并且现阶段可供置换的项目以及置换的条件、数量等都还有着较大的局限，后续如果这个模式可以推行，也将会有进一步的优化方案出台。
无论如何，小娄都秉持一个观点，有需要才购房，房子始终是用来住的，如果未来能够升值那祝贺你，如果价值下跌，无论如何你还有一套房子可以居住。投资始终且永远不是房产的第一属性！无论市场好与坏，放平心态按需购房，不要被那些所谓的投资建议迷惑了本心。好了本期的小娄说房就到这里，我们下期再见！
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