物业+养老！银发经济或成主流！

通过将物业人员从传统的维修者转变为老人的“生活管家”开展代购、陪诊、应急响应、每日探视等基础服务，并逐步探索低偿的有偿服务，激活了潜在的养老消费需求。通过整合社区闲置空间引入养老驿站、老年食堂等，让老年人在熟悉的环境中享受便捷服务。这样的模式在许多城市中已经开始普及，未来太仓是否也会借鉴此类方式，我们也将持续关注！

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人口老龄化发展趋势

（1）我国跑步进入深度老龄化：我国已在“十四五”初期的2021年进入深度老龄化社会，历时23年，大大快于发达国家的速度。

（2）我国老龄人口绝对数量庞大：截止到2023年底，我国65岁及以上老龄人口2.17亿，约为日本的1.4倍。

（3）我国完成老龄化进程用时短：亚洲国家走完老龄化“三阶段”进程普遍用时很短。日本共历时37年，新加坡25年，我国共历时34年。而欧美国家老龄化普遍经历了较长的发展进程，增长缓慢而稳定。

人口老龄化发展趋势

（1）中国出生人口持续下降，生育意愿大幅降低，2023年人口自然增长率接近-1.5%，十四五期间人口已呈现负增长态势，在少子化和老龄化双重作用下我国老龄化率快速攀升。

（2）建国以来，50年代、60年代、80年代的三次婴儿潮导致到2020、2030、2050前后将出现老龄人口井喷。2020-2030年间，60岁-70岁老龄人口平均每年增长2400万，年合增长率3.16%

（3）中国第一次“婴儿潮”集体变老。从2022年开始，我国将迎来老年人口（特别是60岁以上）快速增长的时期，深度老龄化拐点已经到来。

（1）老年抚养的“跷跷板效应”使传统的家庭养老模式难以持续，对专业养老服务的需求激增。

（2）独生子女政策，使70后、80后乃至90后面临上有老下有小，中国家庭出现“421”结构，并且没有兄弟姐妹可以分担抚养压力的窘境，独生子女群体赡养压力凸显。

（3）快节奏、高强度的工作让年轻一代压力显著，导致无暇顾及老人。

（4）人均寿命增长导致患慢性病、失能、失智的老人数量大幅增加，护理需求大幅提高，且对护理专业程度要求提高，需要具有较强针对性的、专业的医养结合的长期护理服务。

政策支持

民政部发布的《社会养老服务体系建设“十一五”规划》，首次提出符合国情的“9073”的养老引导方针；

国务院发布的《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》提到：

1、扩大普惠型养老服务覆盖面，建设社区养老服务机构；

2、强化居家社区养老服务能力；

3、深入推进医养结合；

4、大力发展银发经济；

5、创新发展老年教育；

截至2023年底，全国养老机构护理型床位占比提升至58.9%，提前完成“十四五”规划目标任务。

在医养结合方面：全国约90%的养老机构通过签约合作或内设医疗机构为入住老年人提供医疗卫生服务。全国养老服务机构与医疗卫生机构签约合作超过8.7万对，具备医疗卫生机构资质并进行养老机构备案的医养结合型机构达7881家，床位总数约200万张。

在居家社区照护方面：中央财政支持开展了居家和社区基本养老服务提升行动项目，建设了30.36万张家庭养老床位，提供了53.58万人次的居家养老上门服务，并实施了172万户特殊困难老年人家庭的适老化改造。

政策支持

近十年国家和地方密集出台社会办医、办养老以及利用存量物业办养老的支持政策，持续刺激规范养老市场发展。

政策支持-存量物业转型为养老产业

? 2013年，中共中央国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》国发（2013）35号中提到：鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。

? 2016年，民政部发布《关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知》民发〔2016〕179号，该政策旨在通过整合和改造城镇闲置资源，增加养老服务设施，以满足老年人口日益增长的养老服务需求。

? 2022年，中共中央国务院发布《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》国办发【2022】19号中提到：通过多种措施促进存量资产的盘活利用，以支持国家经济的高质量发展。

政策支持-银发经济

2024年上半年，国家一方面指出大力发展银发经济，丰富老年产品或服务；另一方面持续优化康养政策，不断推进标准体系建设、加强行业监管，积极引导行业规范化发展。

（1）2024年国务院1号文：1月15日，国务院办公厅发布《关于发展银发经济增进老

年人福祉的意见》，提出发展民生事业（扩大老年助餐、居家助老、养老护照等服务）、扩大产品供给（培育银发经济经营主体、推进高水平银发经济产业园区、拓宽消费供给渠道等）、聚焦多样化需求（大力发展康复辅助器具产业、丰富养老金融、推进适老化改造等）、强化要素保障（用地用房保障、财政金融支持、人才队伍建设）四方面共26项举措，不断丰富向老年人提供的产品或服务。

（2）3月5日，国务院政府工作报告指出，实施积极应对人口老龄化国家战略，在全国实施个人养老金制度，积极发展第三支柱养老保险；加强老年用品和服务供给，大力发展银发经济；推进建立长期护理保险制度。

（3）6月24日，国家发展改革委等部门联合印发《关于打造消费新场景培育消费新增长点的措施》，指出将推动消费新业态、新模式、新产品不断涌现，不断激发消费市场活力和企业潜能，培育健康养老托育消费新场景。

?在《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》一文中，有在银发经济角

度下支持存量物业转为养老产业的相关条文，原文如下：

第五章：强化要素保障，优化发展环境

（二十二）完善用地用房保障：

科学编制供地计划，保障养老服务设施和银发经济产业用地需求。新建居

住区按照人均用地不少于0.1平方米的标准分区分级规划设置社区养老服务

设施，老旧小区要因地制宜补足配齐，常住人口达到中度以上老龄化的县

（市、区）应上调新建居住区配建标准。支持培训疗养机构转型发展养老

服务。在确保安全的前提下，支持利用闲置商业、办公、工业、仓储等存

量场所改建养老服务设施。经规划实施评估论证的存量空间，可依法适当

增加容积率，完善城市服务功能。

存量物业发展空间

按成熟国家经验，康养产业规模占GDP比例一般在20-30%，目前我国的产业规模占比仅为GDP的9.5%，渗透率较低；

从市场结构看，“十四五”期间，养老机构保持稳定增长，老年公寓、服务、用品等可能成为市场主流，增长空间较大。

存量物业发展养老机遇

养老机构的整体短缺和结构性短缺问题并存；

城中心养老机构短缺给存量物业改造做养老带来机遇。

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