11月21日，北京市住建委网站消息，为进一步规范商品房销售行为、防范商品房交易风险、减少商品房买卖纠纷、维护双方合法权益、促进北京市房地产市场平稳健康发展，北京市住建委会同北京市市场监督管理局起草了《北京市商品房预售合同示范文本（2025年修订 公开征求意见稿）》《北京市商品房现房买卖合同示范文本（2025年修订 公开征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。
中国证券报记者了解到，修订后的商品房预售合同示范文本共计九章、29条主条款和11个附件，涵盖了交易商品房的基本状况、成交价款、交付条件和手续、面积差异处理、规划设计变更、质量和保修责任、合同备案和不动产登记、前期物业管理等内容，明晰了出卖人和买受人相关责任权利义务。修订后的商品房现房买卖合同示范文本，因不涉及面积差异处理、规划设计变更等内容，共计七章、26条主条款和12个附件。
以预售合同示范文本为例，主要修订内容包括：
第一，更新了部分合同内容。将合同订立依据由合同法、物权法调整为民法典。根据《北京市物业管理条例》第十九条“前期物业服务合同期限最长不超过二年”有关规定，更新了示范文本第二十一条前期物业服务期限有关条款。根据《北京市建筑绿色发展条例》，在示范文本术语解释部分调整了“绿色建筑”定义、新增了“装配式建筑”“超低能耗居住建筑”“全装修”等定义；在示范文本第十六条增加了“是否采用装配式建筑以及是否超低能耗建筑”等内容。
第二，源头化解交易纠纷。一是针对商品房交易后出卖人提出的产权转移代办收费问题，示范文本第二十四条以双方约定方式，设置了“买受人是否选择通过出卖人指定的第三方产权代办单位办理产权转移手续”选项，买受人选择产权代办服务的，双方再具体约定费用标准及承担主体。二是针对网签后纸质合同送达滞后问题，示范文本第二十五条增设了一条内容，买卖双方可约定纸质盖章合同送达买受人的最长时限，逾期不送达的，出卖人应向买受人支付违约金，从而保障买受人的权益。
第三，更有利于保护购房者权益。一是根据《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》有关要求，在“特别提示”部分强调了“出卖人在销售商品住房时，不得拒绝买受人使用住房公积金贷款，不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式限制、阻挠、拒绝买受人使用住房公积金贷款，不得要求或变相要求买受人签署自愿放弃住房公积金贷款权利的书面文件”的内容。二是根据北京市住建委于2021年3月印发的《关于禁止房地产开发企业违规收取契税和住宅专项维修资金有关问题的通知》有关要求，在“特别提示”部分强调了“出卖人不得代收、代缴应由买受人缴纳的税费，不得以缴纳代办费作为买受人查验和办理交付手续的前提条件”的内容。
北京市住房城乡建设委相关负责人介绍称，和现行的合同相比，此次对标法律法规最新要求，将合同条款遵循的上位法以及表述进行更新和优化。比如，阐明了预告登记的重要性，并在条款部分进一步明确预告登记办理流程。
“预告登记是保护购房者权益并预防‘一房多卖’‘先卖后押’的重要措施。为保障将来实现物权，双方当事人按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”上述北京市住建委相关负责人介绍称。
此次修订还将购房所涉及的多部门管理要求集中整合至合同正文前的“特别提示”部分，让购房者在合同签约前集中了解。明确了出卖人不得拒绝、限制或阻挠买受人使用住房公积金贷款，不得以任何形式要求买受人放弃公积金贷款权利；同时提示出卖人不得代收代缴买受人应缴税费，不得以缴纳代办费作为房屋查验和交付的前提条件，保障购房者合法权益。
中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，此次修订让合同条款适配了近年的新法新规，且针对性回应了过往集中的投诉问题。以明确条款减少交易乱象和矛盾，既能增强购房者的购房信心，也能推动交易流程的规范化，进而维护北京房地产市场的稳定，促进商品房交易的顺畅进行。
