二手豪宅全面回调,单价超10万/平成交跌幅超50%

栏目 : 其他 来源 : 丁祖昱评楼市 日期 : 2023-01-04

2022年,中国房地产市场真正进入改善时代。


作为“终极改善”的千万豪宅,过去一年,核心10城共成交了42068套,同比2021年增加了10%,其中四大一线城市千万豪宅成交占比接近8成。


从各总价段来看,一手豪宅中总价1000万、3000万以上的成交还在继续保持增长,但5000万以上顶豪成交出现了下行,全国共成交383套,较2021年全年下降40%。


单价段也是如此。2022年,单价15万元/平方米以上顶豪共成交422套,同比下降19%。


二手豪宅成交可谓是全面回调。


数据显示,无论是总价1000万元以上豪宅,还是总价5000万以上顶豪,亦或是单价10万元/平方米豪宅,成交套数几乎全线下跌。


整体而言,2022年豪宅市场可以用一句话来总结,即一手“打新逐利”,二手“一落千丈”,从产品来看,无论是一手豪宅还是二手豪宅,别墅成交仍占据较大比重。



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一手豪宅市场整体表现仍然可圈可点。


总价1000万以上及3000万以上豪宅成交规模继续保持增长。其中,总价1000万以上豪宅同比增长10%,上海、杭州、广州和南京4个城市千万以上豪宅成交同比均正增长,上海1000万以上豪宅共成交14973套,同比增长44%。


总价3000万以上豪宅,2022年共成交了2244套,同比增加5%。该总价段成交中,上海依然拔得头筹,共成交741套,而深圳涨幅最高,全年成交487套,同比增长183%。

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总价5000万元以上顶豪成交出现下行,全年成交套数为383套,同比下降40%。其中,北京和上海成交套数同比下降超6成,深圳和青岛成交套数同比涨幅均在100%以上。


总价5000万以上顶豪成交下行的根本原因在于供应缩量,尤其是北京和上海,5000万以上顶豪供应受限,在供应短缺的情况下,便出现了成交大幅下行的情况。

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从单价段来看,2022年核心城市单价10万元/平方米以上豪宅共成交18883套,同比增加43%。其中,上海依然占据了半壁江山,成交占比超过50%,全年共成交10204套,同比增长63%。此外,北京、深圳和广州成交套数同比均正增长。二线城市中,仅三亚和南京单价10万以上豪宅成交套数出现了下行。


单价15万元/平方米以上顶豪,2022年全国共成交422套,同比下降19%。单价15万元/平方米以上豪宅仍然集中在北上广深四大一线城市,而去年上榜的苏州今年则零成交。

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2022年,二手豪宅可谓全线下跌。


先来看整体数据。总价1000万以上二手豪宅成交同比降42%;总价3000万以上二手豪宅成交同比降28%;总价5000万以上二手顶豪成交同比降18%。


单价段降幅最为明显,单价10万元/平方米以上二手豪宅成交降幅达到55%;单价15万元/平方米以上二手顶豪成交同比降52%。


对比发现,二手豪宅明显弱于一手豪宅。但和一手豪宅类似,上海仍然占据了豪宅市场重要的市场份额。数据显示,总价5000万以上二手顶豪,上海成交套数占了7成以上,共成交113套;而单价15万元/平方米以上顶豪成交中,上海成交套数达到278套,占比也超过了半数。

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实际上,从更长时间周期来看,核心城市1000万以上二手豪宅成交套数已跌回至2017年,成交规模尚未达到2016年水平。千万以上二手豪宅在2020年达到了峰值,全年成交套数突破2万套,达到了22827套,2021年二手豪宅成交规模较2021年回落了17%,而2022年千万以上豪宅成交套数可谓“腰斩”。

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从二手豪宅成交情况可以明显看出二手豪宅客户正在发生变化,即客户决策时间更长,一方面,一手豪宅倒挂的巨大价差使得豪宅客户往往把一手豪宅作为首选,对二手豪宅则更加挑剔;另一方面,部分只租不售的豪宅开始挂牌出售,二手豪宅客户面临更多的选择,从而拉长了决策时间。


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2022年,豪宅投资属性弱化。


从抛售和购买人群来看,抛售人群中有45%的购房人群因房屋升级、置换再购;同时约有三成的抛售人群通过抛售优化资产配置,这部分人群往往认为豪宅市场出现阶段性见顶,愿意牺牲部分利润变现,做高流动低风险配置,


而豪宅购买人群中,置业升级的比例达到了65%,还有20%的人群是为子女购置,他们的核心诉求往往是追求地段,以及更高的品质。此外,投资的比重仅为5%。


实际上,2022年豪宅市场客户还有一大重要变化,即年长客户数量增加,其中,45岁以上的豪宅客户成交占比超9成,而30+的年轻新贵在高端市场中隐退,仅在3000万入门级豪宅中占比约在20%左右。


此外,新经济退潮之下,行业新贵逐渐淡出豪宅市场,成交占比从20%左右下降至不足5%,当前豪宅客户仍然以制造业、高端制造业为代表的传统企业为主。


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2022年,在行业整体下行的情况下,一手豪宅成交整体可圈可点,但整体仍不及去年表现。


值得注意的是,受供应影响,顶豪市场出现了一些波澜,整体成交出现跳水,北京和上海总价5000万以上顶豪均出现六成以上下降。成交虽然降了,但是我们也看到了一些新的信号,比如买豪宅的目的,慢慢从“投资”变成居住,这个市场还会越来越稳。


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