2023年1月5日，中国人民银行、银保监会公布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（以下简称“《通知》”）。《通知》提出：一、自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
二、对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
三、对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
四、其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
首套住房贷款利率政策动态调整长效机制发布，地方可因城施策下调或取消利率下限在过去的2022年，我国首套房商业性个人住房贷款利率政策已经历多次调整。1月，5年期以上LPR下调5个基点。5月，5年期以上LPR下调15个基点，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。8月，5年期以上LPR再降15个基点至4.3%。9月，中国人民银行、银保监会发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。在此情形下，我国房贷利率也迎来持续下降。据央行数据显示，2022年12月新发放居民房贷加权平均利率为4.3%，已低于2009年6月以来的有历史记录以来最低水平（4.34%）。
从此次《通知》内容来看，是对2022年9月阶段性放宽首套房商业性个人住房贷款利率下限的延续和进一步深化。一方面，政策时效由阶段性向长效演变，是丰富和发展房地产长效机制的重要推进。另一方面，政策核心在于房贷利率与房价挂钩的动态调整，即地方可根据房价走势自行调整房贷利率政策，包括维持、下调或取消当地首套房利率政策下限、恢复执行全国统一的首套房利率下限等。实际上赋予了地方更大的调控自主权，是因城施策的深化和落实，对地方政府和金融机构及时灵活根据市场变化调整房贷利率政策有积极意义。
房贷利率新政作用面或局限在表现羸弱的二、三线城市，房地产行业修复仍需政策加码根据国家统计局数据，2022年11月，70个大中城市中有51个城市新建商品住宅销售价格环比下降，占比超七成。最近3个月房价持续下跌的城市有38个，较2022年9月阶段性放宽首套房房贷利率政策时统计的23个增加了15个。具体到城市层面，11月一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%、环比下降0.2%，二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%、环比下降0.2%，三线城市新建商品住宅销售价格同比下降3.9%、环比下降0.3%。38个连续3个月房价下跌的城市中，二线城市13个，三线城市25个。由此来看，大部分城市房地产市场仍面临下行压力，但不同城市强弱分化明显，低能级城市面临的压力往往也相对更大，因此也将成为房贷利率新政的主要施行区域。
对于大部分二、三线城市尤其是县城而言，刚需置业需求通常来源于青年人返乡置业和农民工进城。相比房贷利率，首付款多少和房价高低才是关键痛点。在房地产市场持续下行态势下，市场信心依旧不足，下调房贷利率虽能够激发部分置业需求但作用十分有限。因此，新政的信号意义或大于其实际意义，维稳楼市仍需更大力度、更全方位的政策扶持。此外，一线城市及头部二线城市往往具有更强的风向标作用，市场修复对改善行业预期、增强发展信心效果更加显著，相关支持类政策尤其是支持二套改善类政策或应加速出台。
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