刷新历史纪录!楼市进入双向调控时代!

来源 : 苏州房地产信息网 日期 : 2021-09-16

全国楼市已开启双向调控,有的城市防止楼价上涨,有的城市防止楼价下跌。


在一线城市及热点二线城市纷纷加码楼市调控的同时,部分三四线城市正迎来“逆向”调控,“限跌令”在各地落地。


据不完全统计,目前已有至少7城通过约谈房企或出台政策的形式,限制房企降价行为。但在降价行为背后,债务压力大,资金回笼慢是部分房企不得不面对的现实,一场房价保卫战正在上演。



01 至少七城发布“限跌令”




据不完全统计,截至目前,包括株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等7城公布房价“限跌令”。


之所以称为“限跌令”,是因为部分房企或中介在采取降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理新建商品房时,受到了政府官方约谈或制止。


以湖南株洲为例,9月9日,有市民、网民反映金碧置业、融盛地产、博瑞地产、欣盛万博、贝壳经纪等企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房,严重扰乱房地产市场秩序。对此,株洲市住建局随后对上述企业项目负责人进行了约谈,并计入企业信用不良记录。


更早前,8月31日,江苏省江阴市住房和城乡建设局发布的《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》中明确提到,商品住房销售价格备案后,商品住房实际成交价格不得高于备案价格,同时,严禁低价(如低于成本价、变相降价等)倾销、打价格战,坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。


从目前公布“限跌令”的城市看,各地主要打压的是恶意降价行为,其中部分房企的销售定价远低于市场价格,被认为严重扰乱了市场。


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02 房企降价销售为哪般?




房企降价销售背后,原因为何呢?


销售规模“由涨转跌”,房企回笼资金压力加大或是原因之一。


同策研究院根据国家统计局公布的数据监测显示,7月份,全国商品住宅销售面积为1.15亿平米,同比下降9.45%,环比下降40.6%。这也是近一年以来首次“由涨转跌”,说明我国房地产销售进入下行通道。


而从开发资金结构来看,销售回款占融资的比例达到57.15%,比2020年高了3.9个百分点,国内贷款占融资的比例为12.95%,比2020年下降了0.87个百分点,这说明房企融资主要靠销售回款,并呈现上升趋势,未来房企融资主要靠“自身造血”。而销售规模增长首次“由涨转跌”说明房企最核心的资金来源已经开始下跌,房企回笼资金的压力加大。


融创中国董事会主席孙宏斌在今年中期业绩会上就提到,下半年的市场压力比较大,主要来源于两个方面,一是有些企业压力比较大就开始降价,另一个是国家的政策比较坚决,让大家对房价有了不上涨的预期,现在经济压力也比较大,大家的购买力受到了影响。


孙宏斌认为,现在的市场特别像2018年,“整个信贷市场资金比较紧张,上半年销售比较好,贷款相对比较难,但下半年贷款还是一样的难,销售市场大幅下滑。今年下半年的销售压力很大,预计下半年市场还是会比较惨烈的。”


楼市转向或也成为行业共识。佳兆业集团主席兼执行董事郭英成在业绩会上表示,这几年特别是今年以来,房地产市场的调控更加精准,政策的落实也比以前更快。但同时,我们也面临很大的挑战,精准调控后,销售端销售完以后,按揭的资金回笼相较以往可能会慢,这也给企业带来了一定的压力。


另外,债务压力也是悬在部分房企头上的一把“利剑”。


据同策研究院公布的相关数据,今年房企到期债务规模达到1.2万亿,月均超过1000亿。二季度房地产行业平均负债率为77.85%,较一季度下降了1.34个百分点,较提出三道红线的2020年下降了1.23个百分点。这说明调控的效果开始显现,房企都把降低负债,优化三道红线当做首要战略。但同时,愈加严厉的监管措施也加速了一些房企暴露自身债务缺陷,房企债券违约的案例正在不断增加。


据贝壳研究院统计,今年以来,房地产行业债券违约现象相比过去两年明显增加。仅6个月,已违约的房企就有12家。


同策研究员研究总监宋红卫认为,在上半年房地产市场销售较好的情况下,房企回笼资金偿债较为容易,但是7月份以来,整个行业进入下行渠道,资金回笼较难,偿债的压力凸显,为了现金流,降价销售,以价换量,成为不少房企的选择。


面对当前的市场环境,世茂集团董事长许世坛就在中期业绩会上提到,房住不炒、三道红线、集中度管理等政策会持续,这样的政策背景下,企业不再适合强调高增速,因此公司战略“从攻转防”,同时加大现金、回款率的考核。


许世坛称,公司有做一些抵御市场下行的措施,公司对7月和8月的销售进行分析,整个行业的销售出现下行,9月、10月公司安排了很多供货和冲刺目标,目前按揭额度仍有缺口,公司对价格进行动态管理,提升对首付比例高购房者的优惠措施。不仅如此,许世坛还透露,下半年将对价格进行动态管理,同时,加大价格优惠措施。



03 价格能不能降?不是“不能降”,而是“别瞎降”




房价下降在很多人眼里本应是好事,那为何亟需遏制这种情况呢?梳理发现,发布房价“限跌令”的大都以二线及三、四线城市为主,且大都经历了楼市成交量的持续下滑。


以江阴为例,据江阴510房产网发布的数据,8月份江阴全市商品房成交975套,其中住宅成交780套,环比下跌22.92%。


从总体看,贝壳研究院数据显示,在调控的持续加码下,8月66城新房市场成交量环比持续下滑,8月单月仅一线城市成交量保持2成增长,二线、三四线城市成交量均不及去年同期。


“‘限跌令’是直接对应了房企经营压力增大、市场去库存环境恶化等情况。通过恶意降价进行违规竞争,显然不可行。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。


严跃进指出,房企为了尽快回笼资金采取以价换量的方式可以理解,但部分房企打起价格战的主意就值得警惕了。严控恶意降价不代表政府不允许房价下跌,而是不允许借降价来干扰市场秩序。


“如果房企无序降价,可能会引起业主的反对,造成很多新的情况和问题,类似砸售楼处的现象。同时,如果房企无序降价,则会干扰营销秩序,对于同类房企的业务开展会有冲击。”


其实,房价“限跌令”也不是新鲜事。每次楼市回调,开发商中都会涌现“降价潮”。2014年、2017年、2019年等年份均有城市出台类似限制政策,也主要是以部分三四线城市为主。


广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出:“如果不实施限跌令,任由开发商降价,可能会造成劣币驱逐良币的状况,品质最差的项目会先启动营销策略使价格下跌更厉害,而品质好的反而卖不出去,这是不公平的。”


“其次,拿地时间早、地价较低的开发商能够承受更大幅度的价格下跌,而对于很多近期拿了高价地的开发商、给当地公共服务配套做出巨大贡献的开发商,是不公平的。”李宇嘉说。


在业内分析人士看来,“限跌令”防止房价出现大涨大跌,促进房地产市场的健康发展。当前楼市已进入双向调控时代,“稳房价、稳地价、稳预期”的基调下“稳”字当头,防止大涨和防止大跌并存。

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