哈喽大家好，小娄又来和大家见面了。今年4月，苏州全域掀起新一轮楼市松绑潮：吴江放松限购、园区公积金贷款额度上浮35%、张家港推出“购房即落户”……政策频出的苏州对楼市开始了新一轮“抢救”。太仓同样在“自救”路上疾行——4月17日，最高150万元的人才房票补贴政策落地，叠加年初升级的“以旧换新”政策，尝试以“双重刺激”激活新房市场。
但以小娄的角度来看，从国资托底的土地市场，到进退维谷的购房者，再到财政承压的地方政府，这场“突围战”不仅是太仓楼市的困境，更是县域经济转型的复杂问题。
用一句话来说这个政策的内核，就是真金白银的“抢人”逻辑！太仓人才房票政策的核心，是以购房补贴绑定人才引进：对国家级领军人才最高补贴150万元，博士30万元，大专生也能获得5万元支持。房票可抵首付，但需在90天内使用，且总额限制2亿元。这一设计直击两大痛点：一是通过降低购房门槛吸引高学历人才落户，二是定向消化国资主导的“房源库”新房库存。
短期刺激：数据回暖下的“虚火”政策一出台，市场立即出现“脉冲式”反应。从与各新房项目的沟通情况来看，市区各新盘多多少少都出现了来访量激增的情况。从短期来看这样的刺激下，新房市场确实能够迎来一次快速去化，但是同样的将要面临的隐患问题不在少数，在短期效应之后能否激活市场，迎来真正的楼市复苏，仍需要打一个问号。
长期矛盾：人才引力不足与政策透支风险
政策对之于市场的契合度，从当下来看确实收效不错。当需要注意的事，当补贴资金耗尽、政策到期后，缺乏产业和人口持续导入的楼市可能再度遇冷。更严峻的是，在太仓这样的城市，仍有许多城区项目因定价高于周边二手房，即便纳入“房源库”，去化仍依赖政策输血，如何克服“补贴依赖症”从根源上解决问题，才是救市的核心方向。
太仓是最早尝试开展房产“以旧换新”的城市，同样的，政策也历经了多次调整：旧房面积上限从144㎡放宽至180㎡，置换比例从60%提升至80%，甚至允许“多套旧房换一套新房”。但根据小娄走访项目来看，新房的供应新增依然大于去化速率，库存压力未根本缓解。
随着以旧换新政策的出台，政策红利更多流向国资项目，许多国资项目凭借着该政策一度拉动了不少的产品去化，反观民企的存量新房则集体失语。在2023年太仓成交的地块中，仅香塘集团与城投联合拿地，其余均由国资包揽。这种“国资拿地—国资开发—政策去化”的闭环，极有可能带来产品同质化，从而引起市场活力衰退。
对于购房者来说同样面临着“精算困局”，有不少参与置换的市民担心旧房评估价低于市场价。但如果不参与以旧换新，旧房的去化对于他们来说同样困难，政策红利背后，是购房者对资产贬值的焦虑。
小娄和不少房产项目沟通过，得出一个结论目前太仓新房市场最明显的问题是：高库存与低流动性的循环！太仓新房去化周期拉长普遍超至15个月，部分项目月均销售不足5套。而国资主导的土地市场也带来了不少问题：2022-2024年，国资企业以底价拿下超70%地块，但这些项目往往定位趋同，缺乏差异化竞争力。
但究其根本原因在于：产业短板与人口“虹吸效应”。太仓虽打出“上海下一站”概念，但根据太仓市人民政府网站公布的数据，太仓2024年GDP为1880.06亿元，距离昆山、张家港等城市依然有着不小的差距。更严峻的是，去年太仓年末常住人口首次出现了下跌，年轻人更倾向“跳板式购房”——先买太仓房，攒够资格即抛售转战上海。这种“候鸟型”需求难以支撑楼市可持续发展。
小娄认为要在这样的情况下谋求破局，只有改变从“政策输血”到“内生造血”才能有一线生机。短期看，太仓的政策仍有优化空间：例如放宽房票使用范围至二手房、延长补贴有效期；长期则需重构经济生态——依托瑞金医院太仓分院、西工大校区等打造“产城融合”示范区，培育本土高附加值产业，与其补贴购房，不如补贴企业引进人才，让收入增长跑赢房价。
目前的楼市困境，不仅仅是太仓独有的，更是中国县域经济的缩影：在土地财政依赖、人口流失与产业升级滞后构成的“不可能三角”中，单一政策难以破局。人才房票和以旧换新虽能短期提振数据，但若不能打通“产业—人口—收入”的正向循环，楼市终将陷入“刺激—反弹—再低迷”的怪圈。
太仓也在尝试更多的破局方式，如将存量房改造为人才公寓；同时瞄准上海外溢养老需求，开发低密度康养社区，实现错位竞争。毕竟，县城楼市的出路，不在政策的“工具箱”，而在经济生态的“造血机”。好了，本期的小娄说房就到这里，我们下期再见！
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