近日，全国各地正在掀起一场声势浩大的“退地潮”，覆盖广州、北京、深圳、成都、宁波等一二三线城市。
目前在一线城市以外的地方，土地成交1年半以后的开工情况都是非常低迷的，尤其是部分非市场化拿地较多的二线城市，长久不开工成为常态，土地供应也成为“无效供应”。近年来，国资平台托底拿地，成为普遍现象。部分“闲置土地”的地段和资质不佳，实质开发价值较低，加之部分土地可能面临开工后又停工，各地实际闲置土地库存压力可能更大。
一宗万科8年前拿下的海淀地块，7月底重新挂牌出让，被保利建工联合体斥资89亿拿下。即便是在寸土寸金的帝都，这也是一笔不折不扣的大交易。
拿地2年后一直没动静的人居森林G41地块，逐渐传出了“退地”的风声。有房产博主咨询相关部门，得到答复是：确认已退地。这宗地块涉及拿地总价21.2亿。
今年公布的二季度存量住宅用地名单上，大家惊讶地发现，2021年的浐灞地王曾经的西安楼面价第二名，至今未动工，竟然已经黯然申请退地了。
开发商更是创造了一个“神话”，鹿城城发公司去年6月拿的地，今年9月已经退了，“后悔药”吃得真快。又一次诠释了城投平台的效率。
华润完整上演了一部“琼瑶剧”。一宗2014年拿地2022年才交付的地块，到了今年，华润申请退地。结果，10月份地块重新上架开拍，您猜买家是谁？
兜兜转转，华润又买回来了。当然，前后最大的区别是：用地控规调整，增加了住宅用途。
广越秀地产自8月份以来，已经完成了“退地三连”。分别是白云区广龙地块番禺区暨南大学北侧地块以及海珠区大干围地块，地块总价超过135亿元。
一个非常有意思，容易被大家忽略的信息是：
越秀退地120.3亿，广州土地开发中心补偿的不是现金，而是应付票据。
这个等价票据还有诸多使用限制：
1、只能在番禺区买地
2、有效期一年
也就是说最长一年时间，越秀还是得把这张“土地代金券”花出去，再次买地。
长期以来，开发商都把囤地多少视为实力的证明，可如今，很多房企宁愿损失保证金、出让金等前期投入的损失，也要将土地处理掉。
以前的“香饽饽”，为何如今变成了“烫手山芋”？主要有以下几个原因：
第一，房企当年高价拿地，本想大赚一笔，却没想到行业直接进入下行长周期，导致地块的盈利水平远远达不到预期，只好退地止损；
第二，当年拿地的时候，房企现金流还比较充足。无奈后面几年，房地产融资渠道大面积收缩，导致房企自有资金无法支撑项目后续的开发建设；
第三，早期很多地块在出让的时候，会附加配建、产业引进、自持等条件，对于当下普遍现金流吃紧的房企来说，已无力兑现。
于是乎，最近两年，许多房企都开始积极寻求处理闲置土地储备的有效方法。通过处理闲置土储，一方面能实现资金快速回笼，解决房企自身的流动性压力。另一方面亦能把退地得来的资金用于其它更优的投资安排上，实现腾笼换鸟。
比如说调整容积率。
2022年7月，中北与金基联合体以21.2亿拿下南京雨花台区1块地，折合楼面地价20550元一平米。
最近这块地终于确认被回炉重造了。
南京规划与自然资源局公告称，地块容积率从2.8降为1.5、建筑高度从80米降为60米，绿地率从35%降为30%，建筑密度从22%提高到25%。
容积率下降意味着整个小区将从过去的刚需高密度住宅，转变成改善低密度住宅，更加适应市场真实需求。
土地可能会退成功，但政府和开发商都不想吃亏，于是只能换一种方式，把同样的土地，重新摆上货架拍卖。
一种是调用途，从商业用地改为居住用地。
比如今年11月，华侨城位于武汉市洪山区的TOD项目土地被政府收储，并将原商办为主、住宅为辅的建设指标调整为住宅为主、商办为辅，调规后的土地进行公开市场招拍挂。
同月，越秀地产也发布公告，公司2宗商业用途的地块被广州市土地开发中心收储，预计可获得约15.29亿元的补偿。根据最新的规划，地块将调整为居住用地，且已被列入广州今年的拟供商品住宅用地项目清单。
有地产分析师称，由于地块位于越秀地产正在开发的项目范围内，预计由该公司重新竞得的概率较高，本次其获得的现金补偿或将重新用于该地块的竞拍中。
针对越秀这次退地，可能部分人会有疑问，既然后续地块出让仍可能由越秀竞得，那为什么越秀不直接申请调规，而是要先退地呢？
有概率是因为，如果地块只是简单的规划条件调整，比如建筑高度、容积率微调等，可能企业会直接申请，获批速度较快。可一旦涉及土地用途改变这种复杂的变更，那就需要较长的时间，而且还不一定获批。所以越秀选择先退地，由政府自行调规划后，再决定拿不拿，不失为一种更稳妥的方式。
房企退地，政府收储，
本质上还是和四个字有关：土地财政
以2023年的土拍收入（涉宅地）为基准，今年前11个月，22个集中供地的城市里，只有1个城市提前完成目标——福州（136%）。
完成率在80%以上的，也只有3个。包括福州济南（87.2%）和北京（81.7%）。
完成度50%以上的城市只有9个，还不到总数的一半。长沙广州南京成都郑州作为省会“老大哥”，卖地金额还不到去年的一半。
武汉长春重庆和青岛，完成度甚至不足30%，已经亮起了红灯。
前阵子，财政部公开1-10月份的财政收支情况，一组数据引人注目：
国有土地使用权出让收入26971亿元 同比下降22.9%
今年前11个月，杭州的土拍完成度只有57%，估计这一比例会继续大幅下降。
下降速度之快令人咂舌。
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