2023年即将进入尾声，本来以为太仓的楼市今年也就延续前11个月的平稳期，不温不火的过去时却发生了两件让人出乎意料的事情。一是建发朗月名筑开盘，首开的火爆让不少开发商和从业者看到了太仓市场的顶层购买力依然强劲。但由于这部分人群太过稀少，对于整体市场而言依然是杯水车薪；二是12月的土拍市场“爆发”了。
建发朗月名筑开盘现场图
自11月初挂地的2宗娄江新城，位于瑞金医院太仓分院对面的地块信息公示后，小娄一度认为这应该是今年最后的两块出让土地了。但没想到的是，周六一早，自然资源和规划局再次挂地，一次性就是7宗。至此12月份共计将出让9宗土地，其中6宗位于娄江新城板块、1宗位于港区、2宗位于沙溪镇。除此之外，部分地块的容积率出现了超低上限仅为1.05，并且部分地块的起拍楼面价再次刷新此前的13800元/㎡，达到了15000元/㎡。
先说说娄江新城的6宗地块，从地理位置上其实可以把他们看作为两个区域。首先是12月11日即将开拍的上海路南侧2宗地块。这两块地从地理位置上来说更加靠近陆渡老街，处于较为东侧的区域，可以享有既有的较为成熟的生活配套。但问题是周边的商业配套过于老旧，且规模较小，距离新建的临沪国际商业中心也有不小的距离。不过从交通、医疗层面来说这两块地确实优势较大，上海路主干道位于地块北侧、太仓重点医疗项目瑞金医院太仓分院就在马路对面，可以说这两块地是有一定的“养老属性”加持的。同时位于更东侧的太仓高级中学娄江新城分校，也可能为这两宗地块带来新的开发思路，后期不排除出现租住陪读的功能，那么将来小户型的产品极有可能出现在这两块土地上。
地块示意图
瑞金医院太仓分院效果图
娄江新城高中效果图
再来看容积率仅1.05、起拍楼面价15000元/㎡、建筑要求整体户型面积大于144㎡/户的低密度、豪宅项目群地块。还是先从地理位置上来看，这四块紧邻地块位于娄江新城的南侧，且属于较南侧位置了，紧靠新浏河及开放式湿地公园，可以说自然环境得天独厚，确实是适合用于开发改善型甚至豪宅的潜质的。但从区域配套上来看，目前已落地的商业、教育包括交通等设施比较有限，除了附近的陆渡中小学正在使用，其余的幼儿园及部分九年一贯制教育配套尚未确定开工。不过好在临沪国际商业中心即将落成投用，算是弥补了商业部分的短板。不过整体来看目前这个区域依然属于潜力大于当下的情况。
地块示意图
临沪国际商业中心效果图
关于这4宗地块，小娄还想多说一些，由于这是太仓近年来首次出现超低密度、超高起拍价，这和目前太仓市场的情况来说是矛盾的。小娄判断，更有可能是受到了建发项目开盘的情况影响，再加上改善市场是当下苏州乃至全国的楼市“救星”。最后娄江新城未来将会成为对接上海北的主要枢纽，这三种因素叠加，才带来了这4宗地块的挂地信息变动，先不说土拍情况如何，从规划角度出发其实并没有太大的问题。
至于港区和沙溪镇小娄就不过多赘述了，港区目前市场环境恶劣，很多项目的去化极其缓慢，甚至交付多年的项目仍有未开售的楼栋，也存在有二期工程尚未开工的项目。加上区域内人口的流失，二手房存量的增多，整个港区楼市应该是目前太仓较差的区域了，此次的地块很有可能也是由官方托底然后和前两年一样等开发，这一等也不知道会是多久。
相比港区，沙溪镇要好得多，这次的两宗地块也是出现了1.05超低密度的情况。由于目前现在沙溪刚需项目居多，主要也都是本地以及上海客户为主，因此导致了整个市场被这种思维所裹挟，这次土拍可以说是尝试破局的一环，在沙溪南部新城规划配套逐步落地的阶段，推出属于沙溪的改善项目或许能够吸引一部分本地改善客户的目光，所以这两宗土地的后续拍卖以及开发情况还是比较有看点的。
沙溪南部新城商业综合体项目效果图
说了这么多，对于12月份的土拍市场呢，小娄觉得官方是有一些不错的想法和考量的，但是大环境情况也是实际问题。因此对于这些地块的交易情况，小娄认为依然不容乐观，很有可能还是会由城发、城投、娄高新等官方托底，再后续开展合作。当然当下这样的开发模式也将会持续很长一段时间。不过小娄依然很期待部分地块的后续开发和建设，或许会为太仓的楼市打开一条新的出路。好了，本期的小娄说房就到这里，我们下期再见！
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