二手房“带押过户”再出新政！江苏出台全国首个省级规范性文件
来源 : 苏南房地产观察
日期 : 2022-11-02
近日，江苏省自然资源厅会同江苏省地方金融监督管理局、中国人民银行南京分行、江苏银保监局联合印发《关于在全省推行“带押过户” 提升不动产登记与金融便民利企服务水平的通知》（下称《通知》）。
据悉，该文件是全国首个省级自然资源部门联合相关金融监管部门出台的“带押过户”规范性文件，这也进一步为“带押过户”的全面实施提供了政策支撑与保障。1，全国首个省级规范性文件！带押过户或会在全省统一推进！
2，“带押过户”也可以应用于企业不动产转移、不良资产处置、房产司法拍卖等场景
3，加强不动产登记系统平台和银行业金融机构贷款审批平台衔接4，在条件成熟时，江苏也正探索拓展至不同贷款机构间的“带押过户”业务。
5，对原抵押登记中已经约定限制转移登记的，明确可以采用重新签订协议等方式，同意办理“带押过户”业务。带押过户，指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款，为二手房交易市场注入了新活力。
“在《民法典》这一规定施行以前，传统存量房交易过程中，若房屋贷款尚未结清，需卖方提前筹措资金还清贷款，解除原有抵押，才能办理过户手续。”江苏省自然资源厅确权登记局局长谭静表示，传统过户模式下，卖方赎楼往往需要通过担保公司提供短期大额资金，担保公司收取担保费、利息，对卖方而言资金筹措成本较高，且因为交易流程较长，买卖双方交易风险相对较大。据悉，此前江苏已有数个城市推出不动产“带押过户”服务，如南京、无锡、苏州、泰兴等地，但各地做法有所差异，亟需在更高层面规范不动产“带押过户”工作，更好保障交易双方和抵押权人利益。除了对二手房可实行“带押过户”，此次《通知》还进一步延伸了其应用场景，提出“带押过户”也可以应用于企业不动产转移、不良资产处置、房产司法拍卖等场景，并强调在加强不动产“带押过户”风险防控的基础上，不动产登记机构要与银行金融机构建立预警防控机制，提供多种保障交易资金安全方式，推动降低当事人交易成本。此次《通知》的印发实施，将助力不动产登记工作和贷款审批业务的协同推进。
加强不动产登记系统平台和银行业金融机构贷款审批平台衔接，可以加快现有信贷审批放款及柜面还款结算系统进行提档升级进程，推动贷款审批与抵押登记业务的业务流程、审批管理等无缝衔接，避免抵押权悬空等风险，提供快捷、安全的“带押过户”登记服务。
此外，在条件成熟时，江苏也正探索拓展至不同贷款机构间的“带押过户”业务。对原抵押登记中已经约定限制转移登记的，明确可以采用重新签订协议等方式，同意办理“带押过户”业务。作为第一波带押过户的试点城市，早在2022年9月1日，中国建设银行苏州分行成功办理全市首笔存量房“带抵押过户”按揭贷款！
带押过户是指存在抵押的房产不用提前还贷就能完成过户，办理新的抵押，发放新的贷款。
以前的传统模式是，抵押贷款的房产想要过户，先要自筹足够资金将剩余的贷款本金还清，比如利用买家的首付款来支付，不够的再四处借贷一下，拿回房产证后解除原有抵押登记，再交易过户给新的买家。
这种方法在使用中限制较多、风险较大，且手续流程也比较复杂，所以很少有银行会同意。现在苏州创新性的新办法，就是对打破传统，房东不用筹钱还剩余贷款！从流程方面看，过去的模式是“房东筹钱偿还二手房剩余贷款-房东卖房-下家付款-房东收款”，而现在的模式是“房东卖房-下家付款-房东偿还二手房剩余贷款和收款”。带押过户”模式可以将交易成本直接降低1/3，根据目前市场普遍执行的按欠款金额的2%计算赎楼成本，欠款300万元可节省6万元，欠款500万元可节省10万元！
“真是太方便了，现在不用等房贷结清就能过户交易，实实在在帮我们省去很多麻烦！”9月1日，中国建设银行苏州分行在成功办理了苏州市首笔存量房“带抵押过户”登记和按揭贷款业务后，房屋买卖双方都表示非常满意。
- 一是方便了群众办事，百姓只需“进一个窗口，提交一套材料”；
- 二是有效降低了卖方交易成本，新登记业务无须提前还贷或垫付资金，就可以完成过户、重新抵押并发放新的住房按揭贷款；
- 三是压缩办事时间，实现原抵押注销登记和新抵押登记的“无缝连接”，有效防范了存量房交易风险，也确保了银行抵押权的落实。
下阶段，苏州建行将继续以群众需求为导向，解决百姓在不动产交易过程中的痛点难点，不断提升不动产交易金融服务水平。
建行过后，可能会在全苏州进行执行，大大利好房地产交易，点赞！！
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