有抵押权的二手房能否买卖?民法典告诉你!

来源 : 苏州普法(etongshuofa) 日期 : 2021-01-15

新规详解


2021年1月1日,《中华人民共和国民法典》正式实施。这是我们在法治轨道上推进国家治理体系和治理能力现代化的又一个里程碑事件,是新时代社会主义法治建设的重大成果。今天,小编就带你了解《民法典》中部分与我们息息相关的财产性规定。


《民法典》财产相关规定速览


1、房子70年产权,届满自动续期

2、婚前父母帮买房,属于个人财产

3、小区公共部分收益,归业主享有

4、侄子侄女可继承叔伯遗产

5、房子不解除抵押,可直接过户

6、买卖二手房,别选有居住权的房子

7、买房找中介,跳单也得付酬劳

8、未经授权给孩子买房,可以

9、未经同意替孩子卖房,不行

10、出嫁的女儿,有平等的继承权

11、妻子有权要求小三归还财产

12、胎儿有继承权,遗产分割保留份额

13、不尽孝者少分或不分遗产

14、城镇户口子女,能继承农村父母的房子

15、因卖方原因,房子无法过户的,买方有权解除合同

16、房东卖房,合同期间租客可以继续住


房产70年产权,届满自动续期。


根据《民法典》359条:

住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。


非住宅建设用地使用权届满后额续期,依照法律规定办理:该土地上的房屋及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。


这就意味着土地使用权满70年之后,可以自动续期,不必担心土地会被收回。


房产是居民最重要的资产,自动续期体现了对居民财产权的保护,其意义不仅在于明确权益,更在于稳定长远预期。从民生角度考虑,续期费用不会是一笔很大的费用。但是,40年产权的商业公寓,暂时还没有说法。


房屋首提“居住权”


根据《民法典》第366条:

居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。


从2021年起,每一套大产权房子都拥有三种不同的物权属性,分别是土地使用权、房屋产权、居住权。


居住权是独立于土地使用权、房屋产权外、新增的第三种属性。可以理解为单纯给居住人设置的一个物权类型,带有居住权的房子原则上无偿设立、不能出租,居住权不得转让、继承。


例如:在夫妻离婚后,可以为另一方设立居住权,家庭成员和亲属间,甚至可以与长期为家庭提供服务的保姆产生居住权,但是在该套房子居住权规定时间内不得再出租,且居住权不得转让、继承。


小区公共部分广告收益,归业主所有。


根据《民法典》第272条:

业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。


即物业利用公用区域产生的收益,在扣除成本后剩余的资金应归属于业主所有。


例如在小区电梯间、小区公告栏等公共区域放置广告,其中所产生的收益,在扣除合理成本之后,属于业主共有,同时广告收益应及时向业主公示。


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客户跳单,也要支付中介费。


根据《民法典》第965条:

委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。


跳单的委托人依然要向中介人支付报酬。买卖房屋在找中介时要“从一而终”,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务的应当支付中介费,避免投机取巧、逃避中介费的不诚信行为。


已抵押的房产,可直接过户。


根据《民法典》406条:

抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。


设立抵押的房子可以卖,抵押权可以跟着房子走,就是说可以带着抵押权卖,意思就是可以不解除房产抵押,直接办理过户。


这个问题解决后,今后的二手房交易量也会因为这个规定,成交量大幅度增加。


丈夫赠小三财产,妻子有权追回。


根据《民法典》1062条:

夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有:

(一)工资、奖金、劳务报酬;

(二)生产、经营、投资的收益;

(三)知识产权的收益;

(四)继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外;

(五)其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产,有平等的处理权。


在这种情况下,妻子可以这样做:


1、起诉小三,认定赠予行为无效,要求小三返还财产;


2、起诉丈夫离婚,并且要求丈夫净身出户,因为丈夫行为属于转移夫妻共同财产行为,离婚时丈夫必然少分或者不分财产。


房东卖房,租客在合同期可以继续住。


根据《民法典》725条:

租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。


这意味着,如果租客与房东签订了两年的租房合同,但是房东在这两年内却把房子卖了,此时房屋所有权变更,并不影响之前的租赁协议。租客可以继续住,直到租赁合同期满为止。


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